Un seul caractère a constamment persisté : le fief a toujours été une tenure par concession, grevée de services, c.-à-d. le contraire de la propriété libre, de l'alleu. Mais, si l'on veut préciser davantage, si l'on veut déterminer quels étaient les biens susceptibles d'inféodation, de quelle nature étaient les services dus, quelles personnes pouvaient tenir un fief, quels droits leur appartenaient, il faut établir des distinctions suivant les époques; car, à ces divers égards, les usages du XI^e siècle n'étaient pas conformes aux coutumes du XIIIe siècle, ni celles-ci au droit du XVIII^e. Dans l'étude de cette institution, on distinguera donc trois états successifs, correspondant à trois grandes périodes dont l'une embrasse le XI^e et le XII^e siècles, la seconde le XIII^e et le XIV^e siècles, la troisième les siècles suivants Jusqu'à la fin de l'Ancien régime. 

Avant d'aborder cette étude historique, il convient de faire deux remarques la première, c'est que, dans les développements qui vont suivre, on n'envisagera que les caractères juridiques de l'institution; ses origines sociales et sa fonction politique ont déjà été exposées à l'article féodalité. La seconde, c'est que le fief n'était pas une institution spéciale à la France, mais commune à toute l'Europe du Moyen âge, qui a même existé sous des noms divers à d'autres époques et chez d'autres peuples et qui se retrouve encore dans quelques régions de l'Afrique, et quelques îles de l'Océanie. 

Première période : XI^e - XII^e siècles

Dès lors, sous ses diverses formes latines ou françaises, le mot fief devint, de préférence à tout autre, le terme habituel et général par lequel on désigna toute concession faite à charge de service, quel que fût l'objet concédé et quelle que fût la nature du service. On étendit le même nom à la chose qui était l'objet de la concession, et l'on appela fievé, fieffé ou feudataire (fevatus, feodatarius) quiconque recevait une de ces concessions. Ainsi on donnait en fief non seulement des terres ou des maisons, mais des serfs, des revenus fonciers (cens ou prestation en nature), des profits de justice, des péages, des dîmes ecclésiastiques, des pensions en argent (feoda nummorum, de camera), des offices de toutes sortes, depuis les fonctions d'ordre administratif ou judiciaire (feoda servientis, majoratus, advocacie), jusqu'aux métiers manuels de charpentier, de boulanger, de meunier, de cuisinier (feoda carpentarii, pistoris, molendinarii, de coquina). Les services stipulés en retour de la concession variaient aussi à l'infini; tantôt ils étaient de l'ordre le plus élevé et consistaient en une assistance personnelle due au concédant pour la défense de sa personne et de ses biens ou pour l'exercice de ses droits souverains (service militaire, service judiciaire, aides loyaux); tantôt ils consistaient uniquement à remplir au profit du concédant une fonction ou un office déterminé, à être son intendant, son prévôt, son sergent, son chapelain, son charpentier ou son cuisinier; tantôt enfin ils se réduisaient à des redevances périodiques en argent ou en nature (census) ou à des services corporels (corporis operae). 

De même que tout service pouvait être la charge d'un fief, de même toute personne, quel que fût son rang dans la société, pouvait recevoir une de ces concessions : on voit, au X^e et au XI^e siècle, des fiefs tenus non seulement par des nobles, soldats, propriétaires ou gens d'Eglise, mais par des paysans libres, par des artisans de tout métier et même par des serfs. En somme, à cette époque, le fief n'avait pas, comme il l'eut plus tard, un caractère essentiellement noble; il y avait beaucoup de fiefs roturiers et même serviles. Au point de vue de la propriété foncière, on donnait d'une manière générale le nom de fief à toutes les tenures par concession, non seulement à celles lui avaient pour contre-partie les obligations de la vassalité, mais aussi à celles qui n'avaient pour objet que la mise en valeur des terres, c.-à-d. que l'on désignait précédemment sous le nom de précaires et que l'on nommera plus tard vilenages, rotures, censives, etc. Les seules terres auxquelles ne convenait pas cette dénomination étaient les terres libres de toute charge (alodium, alleu) et les terres que le maître s'était réservées en propre dans son domaine (dominicum).

Si tout fief était un bien concédé à charge de services, on aurait tort d'en conclure que dans toute constitution de fief le concédant fit réellement abandon d'une de ses terres ou d'un de ses droits. Souvent la concession était fictive, et la terre qu'un homme recevait en fief n'était autre que celle dont il avait été jusqu'alors le libre propriétaire, mais dont il avait dû, sous la pression de la violence on par besoin de protection, abandonner la pleine propriété à un homme plus puissant que lui. Toutefois, dans un cas comme dans l'autre, qu'il y eût don véritable ou simple changement du titre auquel le bien était possédé, l'acte juridique d'où procédait le fief était le même; c'était toujours un accord de volontés, un contrat, tantôt libre, tantôt imposé, entre deux personnes dont l'une faisait la concession et dont l'autre promettait les services stipulés. 

Les caractères essentiels de ce contrat étaient empruntés aux concessions foncières qui portaient, à l'époque franque, le nom de bénéfices et de précaires. On sait comment, au IX^e siècle, le bénéfice s'était transformé, par sa combinaison avec le lien de vassalité, en un véritable contrat synallagmatique, comment le don fait par le senior d'une terre ou de droits pécuniaires était devenu la contrepartie habituelle de l'engagement par lequel le vassus promettait sa fidélité et ses services. De même dans la plupart des précaires et des autres contrats d'exploitation agricole qui datent de la même époque, le précariste n'entrait en jouissance de la terre concédée qu'après s'être lié par un engagement personnel plus ou moins étroit (oblatio, commendatio) envers l'Eglise ou le propriétaire laïque à qui cette terre appartenait. Or, ce double élément, - concession réelle, engagement personnel, - qui intervenait habituellement à la fin de l'époque carolingienne dans toute constitution de bénéfice ou de précaire, fut l'essence même du contrat de fief. Ce contrat, tel qu'il apparaît dans les documents privés et dans les textes juridiques qui se rapportent au X^e et au XI^e siècle, se réalisait au moyen de deux actes distincts. 

1° L'engagement personnel que l'un des contractants prenait envers l'autre de se fier à lui et de se mettre en sa dépendance, de le reconnaître pour son seigneur ou son suzerain (senior, superanus) et d'être son homme ou son vassal (homo, vassallus). Cet engagement portait alors indifféremment le nom de foi (fides, fidelitas) ou celui d'hommage (hominium), car la distinction précise que l'on fit, au XIII^e siècle, entre ces deux termes, n'existait pas dans les premiers temps de la féodalité. Il se contractait sous une forme solennelle, qui rappelait l'acte par lequel le vassus carolingien se recommandait à son senior, et qui était l'application de la forme juridique la plus généralement employée pour créer des obligations (fides facta, fidei datio). Le vassal mettait ses mains entre celles de son seigneur et s'engageait par ces mots ou par une formule équivalente : 

« Sire, je deviens vostre home de tel fié, et vous promets féauté et loiauté de ce jour en avant... » 

Le seigneur l'embrassait en signe de paix et déclarait le recevoir pour son homme. On devait faire hommage en cette forme solennelle avant toute concession de fief, même lorsque, par suite d'engagements antérieurs, on était déjà le vassal du seigneur qui faisait la concession. On le devait, même quand les fiefs étaient des terres cultivables ou des offices inférieurs concédés sous l'obligation de payer un cens ou d'acquitter des services domestiques, car on voit souvent, dans les textes du XI^e siècle, des tenanciers et des agents subalternes engager leur foi au seigneur dont ils tenaient leur fief et recevoir le nom de fideles.

2° L'investiture ou tradition du fief, que le seigneur faisait ordinairement sous forme symbolique, conformément aux traditions germaniques, en remettant au vassal un objet mobilier qui représentait l'immeuble, le droit ou l'office inféodé (par exemple, une motte de gazon, une branche d'arbre, un gond de porte, une épée, un bâton, un anneau, un gant, etc.). Aussitôt après, quand il s'agissait d'une terre inféodée, pour constater d'une manière indubitable l'étendue et la contenance du fief, le vassal devait se rendre sur les lieux avec le seigneur ou son sergent et là faire « montrée d'héritage » (ostensio terrae), c.-à-d. en dresser un état descriptif qui faisait foi pour ou contre lui.

Quant à l'investiture du fief, ce n'était pas, comme la tradition dans le contrat de vente, la simple exécution d'une convention antérieure; elle introduisait dans le contrat un élément nouveau qui le distinguait profondément du vasselage personnel (commendatio). Si elle ne créait pas les devoirs du vassal, elle leur donnait un caractère plus précis et plus étroit; car la nature et l'importance du fief concédé, les clauses et stipulations qui accompagnaient l'investiture déterminaient la qualité et l'étendue des services que le seigneur pouvait requérir. D'autre part, le fief concédé était la garantie matérielle qui assurait au vassal la protection que le seigneur lui avait promise, au seigneur l'exécution des engagements que le vassal avait pris envers lui. 

En somme, l'inféodation était un contrat d'un genre particulier, à certains égards consensuel, à d'autres réel; les parties étaient attachées l'une à l'autre par un double lien, l'un qui venait de la fidélité jurée, l'autre qui venait de la chose inféodée; et ce double lien se traduisait dans le langage par les deux qualifications que l'on donnait à quiconque avait reçu un fief : celle de vassal exprimant la relation personnelle, celle de feudataire exprimant la relation réelle qui l'unissait à son seigneur.

Le contrat de fief avait pour effet de conférer des droits et d'imposer des obligations à chacune des parties contractantes. Les droits que le vassal acquérait étaient :

1° le droit de recourir en toute circonstance, pour lui-même, pour sa famille, ses gens et ses biens, à la protection de son seigneur, soit en faisant appel à sa cour de justice, soit en réclamant son intervention armée;

2° des droits lucratifs sur le fief concédé, c.-à-d. quand il s'agissait d'un office, le droit exclusif de l'exercer et d'en percevoir les profits; quand il s'agissait d'une terre, le droit de l'occuper, de jouir de tous les revenus, à l'exception de ceux que le seigneur s'était expressément réservés. Le pouvoir qu'il acquérait ainsi sur le bien inféodé n'était pas un droit de pleine propriété, car il n'avait pas la libre disposition de ce bien sur lequel le seigneur gardait, comme on le verra, un droit supérieur. Ce n'était pas non plus un droit de possession au sens romain du mot (car il manquait l'animus domini); c'était un droit mixte, que les textes appelaient vestitura, qui se rapprochait en droit de la détention précaire du fermier ou de l'usufruitier, mais qui souvent comportait en fait des avantages beaucoup plus étendus. 

Les obligations du vassal étaient : 

1° des devoirs de fidélité, dont la formule la plus complète a été donnée dans une lettre célèbre adressée, en 1020, au duc d'Aquitaine par Fulbert, évêque de Chartres : ne porter aucune atteinte ni à sa personne, ni à sa demeure, ni à ses domaines, ni à ses prérogatives seigneuriales, ni à sa liberté d'action; l'assister à toute réquisition par conseil ou par acte (consilium et auxilium);

2° des services plus précis, dont la nature et l'étendue variaient suivant les conditions particulières de chaque concession : dans les fiefs territoriaux les plus importants, c'étaient le service militaire (servitium in campo) qui consistait dans l'ost et la chevauchée, le service de fiance ou de cour (servitium in curte, placitum, justitia, fiducia) qui consistait à se rendre à la cour du seigneur, soit pour lui donner conseil dans tous les cas importants, soit pour juger, soit pour répondre à une accusation judiciaire, les aides loyaux ou chevels (auxilia legalia, capitalia) qui consistaient en prestations pécuniaires exigibles dans les cas déterminés par la coutume; dans les autres fiefs, c'était tantôt l'exercice d'une fonction administrative ou d'un métier manuel, tantôt le paiement d'un cens en argent ou en nature;

3° l'obligation de maintenir le fief dans l'état où il était au moment de l'investiture, de façon à pouvoir le restituer, le cas échéant, dans son intégralité : de là découlait l'interdiction de l'aliéner, de le démembrer par des sous-inféodations, de l'abréger en aucune manière. Toutefois, des conventions particulières venaient souvent déroger à cette règle et le vassal obtenait aisément, moyennant une indemnité, l'autorisation d'aliéner le fief en tout ou en partie. 

Le contrat de fief prenait fin dans deux circonstances : 

1° par défi (defedatio), c.-à-d. par rupture de la foi jurée; quand le vassal commettait un acte de félonie envers son seigneur (comme de l'abandonner en temps de guerre, de prendre les armes contre lui, de le frapper ou d'attenter à son honneur) ou réciproquement quand le seigneur se rendait coupable d'une pareille félonie envers son vassal, le lien qui les unissait était brisé par une déclaration formelle, par une sorte d'abjuration accompagnée d'actes symboliques (exfestucatio, rupture du fétu); la conséquence était, d'une part, que le vassal se trouvait libéré de tout devoir et de tout service, d'autre part, que le seigneur faisait prononcer par sa cour une sentence en vertu de laquelle il reprenait le fief concédé et confisquait même, à titre de peine, l'alleu que pouvait posséder son ancien vassal;

2° par la mort de l'un des contractants. Le lien féodal, ayant un caractère essentiellement personnel, était par là même viager, et prenait fin non seulement à la mort du vassal, mais aussi à la mort du seigneur. Toutefois, il arrivait souvent, comme déjà pour les bénéfices de l'époque carolingienne, que ce principe rigoureux était corrigé par des conventions privées ou par des coutumes locales, et que le fief subsistait, après la mort du seigneur, pendant toute la vie du vassal, ou même, qu'après la mort de ce dernier, il devenait transmissible à sa femme, à ses enfants et à ses petits-enfants. Mais, comme c'était là une tolérance contraire aux principes et parfois nuisible aux intérêts seigneuriaux, le vassal qui conservait le fief à la mort de son seigneur et l'héritier du vassal qui lui succédait dans son fief durent, au moins dans la forme, renouer le contrat par un nouvel hommage suivi d'une nouvelle investiture; ils durent également payer à cette occasion une indemnité fiscale (relevium, relief; reacaptum, rachat), dont le taux, réglé à l'amiable, variait pour chaque fief. Dès la fin du XI^e siècle, la majorité des fiefs étaient devenus, en fait, héréditaires par une possession prolongée, par une sorte de prescription ; toutefois le caractère viager persistait encore dans un assez grand nombre.

Deuxième période : XIII^e - XIV^e siècles

1° Une distinction s'établit parmi les tenures par concession, qui jusque-là étaient toutes comprises sous la dénomination générale du fief : celles qui n'etaient grevées que de services roturiers ou de redevances pécuniaires prirent, dans quelques régions dès le XII^e siècle, et généralement à partir du XII^e, le nom de rotures, vitenages ou censives; celles qui étaient grevées de services nobles, c.-à-d. du service militaire, du service de cour, de fonctions réputées honorables, gardèrent seules le nom de fiefs. A part quelques règles qui restèrent communes à ces deux catégories de tenures, la coutume établit entre les unes et les autres de profondes différences, dont la principale était que la tenure roturière ne comportait ni foi ni hommage, tandis que la prestation d'hommage devint le signe distinctif du fief. Les causes qui amenèrent cette première transformation sont assez obscures. On peut cependant remarquer que, dans les fiefs concédés à des paysans, à des artisans, à des agents inférieurs, « la foi engagée ne venait qu'en sous-ordre ». La raison principale qui avait déterminé le seigneur à faire la concession n'était pas de s'assurer la fidélité personnelle du tenancier, mais de mettre en valeur ses terres, de se procurer les revenus ou les services dont il avait besoin pour l'entretien de sa maison et l'exploitation de ses domaines. 

« Le tenancier, de son côté, recherchait avant tout la terre qui le nourrissait, le toit qui abritait sa famille, la part de revenu que le seigneur lui abandonnait et qui l'aidait à vivre. De part et d'autre, des avantages matériels définis étaient la base fondamentale de la relation nouée entre le tenancier et le seigneur et reléguaient au second plan le lien personnel. »

Toutefois, il importe de remarquer que les fiefs roturiers ne disparurent pas entièrement. Dans quelques régions de la France, notamment en Languedoc, en Bretagne et en Normandie, le mot fief conserva son ancienne acception, et la censive resta inconnue. Même dans le Parisis et la région environnante, on donnait encore à la fin du XIII^e siècle le nom de fiefs vilains à des concessions roturières (V. les Constitutions démenées et Châtelet de Paris, § 65). Aussi pour éviter tout équivoque, quand on voulait parler d'une concession noble, ajoutait-on souvent au mot fief une épithète qui indiquait cette qualité (franc-fief, fief noble).

2° Tout en gardant d'une manière à peu près exclusive le nom de fiefs, les concessions faites à charge d'hommage et de service noble perdirent aussi quelque chose de leur caractère primitif. Sans disparaître entièrement comme dans les concessions roturières, le lien personnel s'atténua sensiblement, et le lien réel prit une importance qui en fit l'élément principal du contrat de fief. Trois circonstances paraissent avoir, plus que toute autre cause, influé sur cette transformation. La première est la coutume universellement établie au XIIe^esiècle, en vertu de laquelle tout fief fut considéré comme héréditaire. Sans doute le renouvellement de l'hommage, le payement du droit de relief, rappelaient le lien personnel qu'il fallait renouer; mais on s'habitua à y voir surtout une forme traditionnelle et une exigence fiscale; au fond, c'était le fief lui-même qui, dans la famille du vassal originaire, perpétuait vraiment le contrat et assurait au suzerain la foi et les services du nouveau vassal. La seconde cause fut l'influence considérable exercée par l'Eglise comme propriétaire foncier. Les monastères, les évêchés et les chapitres avaient des vassaux et se trouvaient eux-mêmes soumis, comme détenteurs de fiefs, aux obligatons de la vassalité. Or, entre ces communautés et leurs vassaux ou leurs suzerains, le lien personnel ne pouvait être vivace; les rapports féodaux n'étaient pas fondés sur cette fidélité d'homme à homme qui impliquait un dévouement absolu et des services spontanés, mais sur des stipulations écrites et précises empruntées aux anciennes conventions de précaire. Dans les contrats de fief où un établissement ecclésiastique intervenait comme suzerain ou comme vassal, l'acte essentiel n'était pas la prestation de foi, mais la promesse formelle d'un service déterminé, garantie par des clauses résolutoires. Il faut, en troisième lieu, tenir compte de la multiplication et de la complication des liens féodaux, qui se produisit pendant le cours du XII^e siècle, principalement dans les grands fiefs où le suzerain cherchait, pour mieux asseoir son autorité, à établir un lien direct entre lui et ses arrière-vassaux.

Il arrivait souvent qu'un vassal avait plusieurs seigneurs ; la foi due à chacun d'eux était, par là même, moins sûre et moins complète. D'autre part, les guerres régionales, les expéditions lointaines exigeaient une plus forte levée de combattants et de deniers. L'essentiel pour le haut baron n'était donc plus de s'assurer le dévouement personnel du vassal, mais d'avoir un nombre de soldats et un chiffre de revenus proportionnés à l'importance du fief concédé. De ces causes diverses il résulta que dès le commencement du XIII^e siècle, dans le plus grand nombre des contrats de fief, au service personnel illimité qui procédait de la foi, se substituèrent d'une manière exclusive les charges réelles et les obligations fixes qui correspondaient au bien concédé. L'engagement d'homme à homme n'eut plus qu'un caractère abstrait et une valeur de pure forme. Les droits et les devoirs réciproques du vassal et du seigneur furent rattachés à la concession réelle. Le service militaire du vassal, son service de cour, les aides dont il était tenu, l'office dont il était investi, réglementés par des clauses expresses ou par la coutume locale, toujours proportionnés à l'importance du fief, apparurent comme des charges foncières, au même titre que les droits d'investiture, de relief, de gîte et de procuration. Désormais, en droit comme en fait, ce fut le fief lui-même qui devint la base du contrat féodal et le lien véritable entre le vassal et son suzerain.

Ces observations générales expliquent la plupart des modifications qui s'introduisirent du XII^e au XIII^e siècle dans le droit des fiefs. On sait que par cette dernière expression il faut entendre, non pas un corps de droit précis et complet (comme les Libri feudorum qui formaient alors la coutume écrite de l'Italie du Nord), mais un ensemble d'usages généraux que la jurisprudence des cours féodales, quelques règlements royaux ou seigneuriaux, les compilations et les traités de plusieurs légistes (Conseil de Pierre de Fontaine, Etablissements dits de saint Louis, Coutumes de Beauvoisis, par Ph. de Beaumanoir, etc.), avaient fait prévaloir dans la pratique et dont l'application doit être présumée toutes les fois qu'on n'a pas la preuve d'un usage ou d'une stipulation contraire.

La distinction fondamentale qui excluait de la catégorie des fiefs toute concession à charge de services roturiers eut pour effet de restreindre le nombre des personnes capables de posséder une tenure féodale. Les fiefs impliquant désormais un service noble ne pouvaient plus, en principe, être tenus que par des gentilshommes ou par des dignitaires ecclésiastiques et des seigneuries municipales jouissant des mêmes privilèges que la noblesse. Conformément à ce principe, une ordonnance royale du xme siècle, dont parle Beaumanoir, mais dont on ne connaît ni la date ni le texte, défendit expressément aux roturiers de tenir fief dans le domaine de la couronne. Toutefois la royauté, intéressée à favoriser le mouvement qui relevait de plus en plus depuis le XII^e siècle la condition sociale de la bourgeoisie, effaça presque entièrement cette prohibition par les ordonnances de 1273 et 1275, plusieurs fois renouvelées au XIV^e siècle. Les non-nobles furent autorisés à détenir les fiefs qui leur advenaient soit par succession, soit par mariage, ou qu'ils avaient achetés depuis plus de vingt ans; quant à ceux qui ne rentraient pas dans l'une de ces trois catégories, ils ne purent les conserver qu'à la condition de les desservir convenablement (ad servitium competens) ou de payer à leur suzerain une indemnité qu'on appela plus tard droit de franc-fief. 

Les églises et les abbayes restèrent en principe capables de tenir des fiefs, à la condition de fournir au suzerain un vicaire (avoué ou vidame), c.-à-d. un chevalier qui acquittait en leur lieu et place les obligations vassaliques, et de payer en outre un droit d'amortissement pour indemniser le suzerain de la perte des droits de mutation dont il se privait en acceptant un vassal qui n'aliénait ni ne mourait (cf. ordon. de 1275).

La persistance de l'élément personnel dans le contrat de fief était marquée par le maintien de l'hommage, qui se prêtait dans la même forme que précédemment, « de bouche et de mains (osculo et dextra) ». Mais comme si cet engagement personnel n'avait plus par lui-même une force suffisante, on y ajouta dans le courant du XII^e siècle (sans doute par imitation des contrats formés en cour d'Eglise) un serment de fidélité que le vassal prononçait, après l'hommage, en posant la main sur l'évangile ou sur des reliques : c'est ce qu'on appelait la foi. Les anciens feudistes distinguaient soigneusement ces deux actes. L'hommage était exclusivement propre au contrat féodal; c'était, par excellence, l'acte de vassalité, celui qui exprimait solennellement la dépendance de l'homme et la subordination de sa terre à l'égard de la personne et de la terre du suzerain. La foi avait un caractère moins spécial; ce n'était plus, comme l'ancienne fiance (fides, fiducia), l'engagement individuel, l'association privée et presque familiale de deux hommes dont l'un se mettait sous la protection de l'autre : c'était, d'une manière générale, l'acte solennel par lequel on promettait, sous la garantie religieuse du serment, d'observer les devoirs auxquels on était soumis. Mais ces devoirs pouvaient être tantôt les devoirs étroits du vassal, tantôt les devoirs plus larges du sujet. Dans le contrat de fief, la foi s'appliquait aux obligations féodales résultant de l'hommage; mais, en dehors de ce contrat, elle s'appliquait aussi aux obligations générales dont tout sujet, avant les temps féodaux, était tenu envers le pouvoir central, et que chaque seigneur dans ses domaines, les rois capétiens dans toute l'étendue du royaume, s'efforçaient d'imposer à ceux qui n'étaient point leurs vassaux : dignitaires ecclésiastiques, propriétaires d'alleux, bourgeois et vilains.

En outre, l'hommage était caractéristique de la personne noble comme de sa terre noble : c'est pourquoi les roturiers qui possédaient des fiefs n'étaient pas admis, bien que vassaux, à prêter l'hommage et se bornaient à jurer fidélité à leur suzerain. 

L'hommage et foi était dû par le vassal en personne (sauf le mineur et la femme mariée qui étaient représentés l'un par son baillistre, l'autre par son mari); il était exigible, non seulement quand le fief était concédé, mais toutes les fois qu'il y avait un changement (par suite d'aliénation ou de transmission héréditaire) dans la personne du seigneur ou dans celle du vassal. 

Ce qui se manifeste surtout dans les règles nouvelles auxquelles se trouva soumis le contrat de fief dans l'usage général du XIII^e et du XIV^e siècle, c'est la prédominance de l'élément réel. Les formalités de la concession, le droit appartenant au vassal sur le bien concédé, le soin avec lequel sont déterminés les services de guerre et de justice ainsi que les prestations pécuniaires, les voies de procédure qui ont pour objet d'en assurer l'exécution, tout concourt à montrer que, pour le seigneur comme pour le vassal, ce qui a désormais le plus d'importance ce n'est pas le bien personnel, ce sont les droits utiles que le fief confère à l'un, les services et les profits qu'il garantit à l'autre.

1° Tradition du fief. 
L'investiture continua à se faire en forme symbolique jusqu'à la fin du XIII^e siècle, époque où la remise des symboles matériels fut habituellement remplacée par la perception de droits pécuniaires (droit de gants, esporle, roncin de service). Mais en outre l'investiture était constatée par écrit (lettres de fief), et la monstrée d'héritage, qui devait avoir lieu, dans les quarante jours suivants, était habituellement remplacée, depuis le XIII^e siècle, par l'aveu et dénombrement, déclaration écrite, relatant la consistance du fief, son étendue et ses charges. On rendait ainsi plus facile et plus sûre, en cas de contestation, la preuve des biens concédés, des droits retenus, des services stipulés. 

2° Droit du vassal sur le fief.
On a vu comment ce droit, qui ne comportait à l'origine qu'une jouissance personnelle et viagère, s'était, depuis le XI^e siècle surtout, progressivement étendu et consolidé; au XIII^e siècle il était devenu, en fait, héréditaire et aliénable, par conséquent patrimonial. Le vassal pouvait transmettre à ses héritiers légitimes le bien inféodé; il pouvait le donner ou le léguer, le vendre, le bailler à cens, même le sous-inféoder. Sans doute ces pouvoirs étaient subordonnés à certaines conditions dans lesquelles on retrouvait la trace du caractère personnel et viager des concessions primitives.

Mais, malgré ces restrictions, le droit du vassal n'avait plus le caractère précaire de l'ancienne vestitura; il s'était en fait tellement rapproché de la pleine propriété que les jurisconsultes du XIII^e siècle l'y assimilèrent en théorie. Construisant avec une terminologie pseudo-romaine un système juridique approprié aux nécessités de leur temps, ils admirent que, dans la concession féodale, la propriété du sol se dédoublait en deux domaines, l'un direct qui restait au seigneur, l'autre utile qui passait au vassal; ce dernier domaine était sans doute inférieur et subordonné au premier c'est l'on qualifiait d'éminent; mais, ce qui était important, c'est qu'on voyait déjà en lui une forme du droit de propriété : de cette idée devait sortir plus tard la transformation juridique du fief en propriété libre. 

3° Services dus par le vassal. 
Les devoirs généraux de fidélité et d'assistance étaient toujours, en théorie et dans les formules solennelles du contrat, les obligations essentielles du vassal; dans quelques fiefs, appelés fiefs d'honneur ou d'hommage, elles étaient même les seules dues par lui. Mais ces devoirs n'avaient guère qu'un caractère moral et abstrait; en pratique, dans la plupart des fiefs, les obligations principales, celles en vue desquelles la concession avait été faite, étaient des services positifs et matériels : le service militaire, le service de justice ou de cour, le service de conseil, enfin diverses contributions pécuniaires, sous forme d'aides ou de droits de mutation. Pour assurer l'acquittement intégral  et régulier de ces services au cas où le vassal mourait en laissant plusieurs héritiers ou un héritier mineur, on avait, à la fin du XII^e siècle, introduit dans le régime successoral des fiefs la règle du droit d'aînesse et substitué le bail à la garde seigneuriale. 

Ce qu'il importe de remarquer ici, c'est qu'au XIII^e et au XIV^e siècle les services féodaux étaient mieux définis et plus soigneusement réglementés qu'auparavant. En ce qui concernait le service militaire, les formes de l'hommage (lige ou plane) et les stipulations des lettres de fief déterminaient quelles seraient sa durée, sa nature, l'étendue des charges qu'il comportait, s'il serait dû personnellement, s'il pourrait être rempli par un représentant (comme cela avait lieu pour les femmes, les clercs, les fonctionnaires publics) ou s'il serait remplacé par une indemnité (comme dans le fief-office ou les fiefs tenus par des roturiers). En ce qui concernait les services pécuniaires, les aides furent généralement limités aux quatre cas traditionnels; le relief (peu à peu restreint aux successions collatérales) fut fixé dans la plupart des coutumes au revenu du fief pendant une année, le droit d'amortissement à deux ou trois années du revenu (cf. ordon. de 1275), le droit de vente à un cinquième du prix (quint); les droits de gîte et de procuration furent partout convertis en argent. 

4° Sanctions. 
Pendant la première période féodale, si le vassal manquait à sa foi et aux devoirs qui en découlaient, la sanction était la rupture de la foi, qui entraînait comme conséquence pénale la saisie et la confiscation de ses biens, sans distinguer ses fiefs de ses alleux. Mais lorsque le contrat féodal consista principalement en une concession de fief à charge de services définis, la sanction des devoirs vassaliques fut limitée à la reprise du fief concédé. En cas de simple négligence (retard dans la prestation de foi et d'hommage ou dans l'aveu et dénombrement, manquement au service de guerre et de cour), le seigneur se bornait à saisir le fief et à en percevoir les revenus, jusqu'à ce que la négligence fût réparée. En cas de faute grave (désaveu par refus d'hommage ou par aveu d'un autre seigneur, crime de félonie), le seigneur faisait prononcer par la cour féodale la confiscation du fief qu'il réunissait à ses domaines. Cette confiscation n'avait pas un caractère pénal, mais n'était que l'application d'une clause résolutoire, qui était réputée sous-entendue dans le contrat de fief comme dans tout contrat synallagmatique ; aussi, par analogie avec la lex commissoria du droit romain, les légistes lui avaient-ils donné le nom significatif de commise. Ce qui achève de montrer la corrélation étroite qui s'était établie entre la concession réelle et les devoirs féodaux, c'est que le vassal qui trouvait trop onéreuses les charges dont il était tenu, n'avait pour être quitte de tout service qu'à remettre son fief au seigneur; il cessait par là même d'être son vassal.

Les autres distinctions les plus importantes concernaient : 

1° l'origine du fief; on appelait fief vrai celui qui provenait de la concession gratuite du seigneur, fief de reprise celui qui consistait dans la soumission d'un alleu à la mouvance d'un seigneur; 

2° la mouvance : le fief plain, proche, miment tenu, qui impliquait seulement la mouvance directe du suzerain sur le vassal, s'opposait à l'arrière-fief, qui impliquait deux mouvances superposées; on appelait fief en l'air celui qui ne consistait qu'en un domaine éminent, ne se rattachant à aucune possession territoriale, comme le fief d'un vassal qui avait sous-inféodé la totalité de sa terre, sans retenir d'autre droit que l'hommage et les services féodaux;

3° la nature du bien concédé : c'est ainsi qu'aux fiefs en terre et aux fiefs en titre d'office, on opposait les fiefs de revenue consistant en rentes ou pensions assignées sur le trésor d'un seigneur; 

4° l'utilité que le seigneur retirait du fief : on distinguait le fief d'honneur qui devait seulement foi et hommage, sans aucun service, et le fief de profit, dans lequel le seigneur avait retenu des droits utiles sous forme de services personnels ou pécuniaires; 

5° l'étendue des obligations du vassal: sous ce rapport, le fief plain ou ordinaire s'opposait au fief lige ou fief de corps, dans lequel le vassal devait un service militaire personnel et illimité; au fief jurable et rendable, dont le vassal devait, en cas de guerre, in ettre ses châteaux et places fortes à la disposition du seigneur; au fief de danger, dont le vassal était exposé non seulement à la saisie, mais à la commise, s'il en prenait possession avant d'avoir prêté foi et hommage; au fief abonné dans lequel les droits de mutation étaient convertis en rentes ou redevances annuelles, etc.

Troisième période : XV^e - XVIII^e siècles

Pendant cette dernière période, les fiefs de création nouvelle furent donc extrêmement rares; et les anciens fiefs qui subsistèrent « par la force des traditions, par l'attachement aux profits pécuniaires qu'on en retirait, par la vanité qu'on éprouvait à se dire le vassal d'un seigneur », furent profondément transformés dans leur nature juridique, comme ils l'étaient déjà dans leur importance sociale. Ce résultat fut l'ouvre d'un long travail doctrinal qui modifia peu à peu la jurisprudence des parlements en matière de fiefs. Les juristes du XVI^e siècle (Alciat, Cujas, Dumoulin), appliquant au contrat de fief la législation du Bas-Empire romain, cherchèrent par des raisonnements subtils et des théories plus ingénieuses que fondées, à l'assimiler tantôt aux constitutions de servitudes prédiales (fonds dominant, fonds servant), tantôt à l'emphytéose (domaine direct, domaine utile). D'autres allèrent plus loin et assimilant le fief au bail à rente foncière firent prédominer le droit du vassal sur celui du seigneur. 

On a vu précédemment que, dès le XIII^e siècle, on reconnaissait à l'un comme à l'autre un droit de propriété sui generis sur le fief concédé, mais que le droit direct du seigneur l'emportait sur le droit utile du vassal; le premier était la véritable propriété, le domaine éminent, le second n'en était qu'un démembrement. Peu à peu, à mesure que le temps consolidait en fait la position du vassal, la doctrine inverse tendit à prévaloir, malgré les résistances des feudistes, tels que d'Argentré, qui représentaient le vieil esprit féodal. Dumoulin soutint que le domaine direct du seigneur n'était pas essentiel ait contrat de fief et que l'on pouvait y renoncer, à la condition de réserver la fidélité. Puis on s'avisa que dans le bail à rente le preneur acquérait la propriété exclusive du fonds sous la réserve du droit réel de rente que se réservait l'aliénateur, et qu'il en pouvait ainsi dans le fief. Enfin, dès la seconde moitié du XVII^e siècle et surtout au XVIII^e, l'opinion commune, vulgarisée par Pothier, fut que le domaine utile du vassal constituait la propriété véritable, et que le domaine direct du seigneur, la directe, comme on disait alors, n'était, en dernière analyse, qu'un droit de servitude réelle. Il se produisit donc peu à peu, dans la doctrine, « comme une expropriation lente du seigneur au profit du vassal ». 

On sait que la même évolution juridique s'opérait en même temps pour les autres tenures foncières, la censive, l'emphytéose, le droit de superficie. La doctrine des jurisconsultes préparait ainsi lentement, mais à coup sûr, l'oeuvre de la Révolution.

Dans ce dernier état du droit féodal, on définissait le fief comme « une concession gratuite, libre et perpétuelle d'une chose immobilière ou réputée telle, avec translation du domaine utile, et réserve de la propriété directe, à charge de fidélité et de prestation de services ». (Pothier, Des Fiefs, n° 7). L'obligation de fidélité était la marque qui distinguait le fief des autres concessions foncières dans lesquelles il y avait aussi réserve de la directe et prestation de services. La forme de l'inféodation était restée solennelle; le vassal se présentait nu-tête, sans épée, tantôt agenouillé, tantôt debout, suivant les coutumes; l'hommage et foi se confondait avec l'investiture dans une « reconnaissance de la tenure en fief ».

Outre le droit à la fidélité de son vassal, auquel correspondait le devoir « d'amitié et de protection », le seigneur avait, comme attributs de la directe qu'il s'était réservée : 

1° le droit de percevoir les profits du fief, c.-à-d. le relief, évalué à une année de revenu et dû à chaque mutation de vassal, mais seulement par les héritiers, légataires ou donataires en ligne collatérale, et le quint (1/5) du prix perçu en cas de vente, échange, bail à rente foncière; 

2° le droit éventuel de reprendre le domaine utile par le retrait féodal, la saisie ou la commise. Le retrait pouvait être exercé en cas de vente du fief, à charge d'en rembourser le prix à l'acquéreur; il se faisait par voie d'action directe, par voie d'exception opposée à l'acquéreur quand il voulait prêter hommage, ou par voie de saisie féodale. La saisie avait lieu « faute d'homme », quand l'hommage n'était pas prêté dans les délais, ou « faute de dénombrement » dans les quarante jours après l'hommage; dans le premier cas, le seigneur redevenait temporairement propriétaire du fief et en percevait les revenus; dans le second, il n'avait que la détention et devait compte des fruits. Le non-paiement des profits ne donnait pas lieu à la saisie, mais seulement à une action civile personnelle. La commise ne s'exerçait que dans les cas où le vassal manquait à sa foi par désaveu on félonie ; elle devait être demandée en justice, et la jurisprudence lui appliquait les règles romaines à l'action d'injures. En cas de déloyauté, le seigneur était lui-même soumis à une action semblable et perdait tous les droits attachés à sa directe féodale, qui passaient à son propre suzerain.

Les tenures féodales furent supprimées en France par les lois abolitives de la féodalité que votèrent successivement l'Assemblée constituante, l'Assemblée législative et la Convention. Le décret du 15 mars 1790 abolit, à la fois dans le fief et dans la censive, l'aveu et dénombrement, la saisie, la commise, le retrait et le droit de retenue seigneuriale. Il ne resta plus de la directe féodale que les droits utiles, les profits. Encore ces droits étaient-ils modifiés dans leur caractère : assimilés aux simples rentes et charges foncières, ils ne pouvaient plus être réclamés que par les actions civiles du droit commun et se trouvaient soumis à la même prescription que les immeubles; enfin ils étaient déclarés rachetables moyennant une indemnité (décret du 3 mai 1790). L'Assemblée législative alla plus loin et supprima sans indemnité les droits de mutation qui étaient les seuls profits pécuniaires de l'ancien contrat de fief (décret du 18 juin-16 juillet 1792). Enfin la Convention s'efforça, mais vainement, par le décret du 17 juillet 1793, qui ne reçut qu'une exécution incomplète, de faire disparaître jusqu'à la trace juridique des anciens fiefs, en ordonnant le brûlement des titres et contrats féodaux. (Ch. Mortet).